如何成为一个好房客的20个建议

剧透警告和免责声明 弗吉尼亚房东租客律师 正在写这个.  我知道我的职业给了我一种扭曲的人生观.

“租客不会花我一小时的时间坐在我的办公室里，告诉我他们的房东是地球上最伟大的人, 租金低于市场价, 这房子太棒了, 草坪本身会自动修剪, 和夫人. 房东太太每周日都会给他们烤苹果派.  我非常肯定，很可能存在像这样的房东-租客关系.  但我从没听说过这种情况.” ​ No.  我听说了痛苦.........

• 房东是个骗子.
• 火炉喷出有毒烟雾.
• 热水器坏了，无知的房东不肯修理.
• 马桶溢水了.
• 这些门锁不上.
• 烤箱从来都不工作.
• 现场物业对蟑螂的事视而不见.
• 楼上的单元漏水流入我的.
• 我的公寓里有霉菌.
• 我已经搬走了，房东要我付房租&!!! %$@#!!!

在我生活的世界里，每个房东都想从一年的12个月里榨取13个月的租金.“好消息! 事情本不必这样的.  然而，与大多数法律问题一样，有正确的方法来完成或解决问题. 因为下意识反应, 愤怒的, 现场自救的方法几乎总是不正确的, 我想我应该给那些住在房东/房客法中房客一方的人列一个小清单.”

1.  在你签租约之前，要了解房东-租客法的要点. 更新: 2019年，弗吉尼亚州议会采取行动，将所有住宅租赁财产纳入弗吉尼亚州住宅房东的管辖范围 & 租户行为. 现在，拥有住宅租赁物业的业主不能选择退出VRLTA. 弗吉尼亚直到最近才有两个独立的房东-租客法:400年前殖民者带来的旧普通法, 以及更新的《jdb电子夺宝》.  普通法向地主倾斜得非常厉害.  2019年对VRLTA的法定调整更加平衡, 但还是偏向地主.  过去是指操作4个或更少的人, 那么最近的2个或更少的住宅物业可以选择退出VRLTA. 这不再是一个选择, 因为随着2019年夏季的法定更新, 弗吉尼亚州的所有住宅租赁都受VRLTA管辖. 然而, 根据我们的经验, 有很多房东和租户在2019年之前签署的旧租赁协议，房东“选择退出”VRLTA, 这在当时是允许的. 进一步, 有很多房东都不知道VRLTA在2019年席卷了他们.
2. 如果你从夫妻店房东那里租房子，问问他们在哪里签的租赁协议.        一些房东从网上免费或廉价下载的垃圾文件含糊地提到“符合州法律”.“已阅读上文第(1)项, 你在弗吉尼亚看到了吗, 在租赁协议中模糊地提及“州法律”并不一定能澄清问题? 你想知道弗吉尼亚州的律师帮助房东准备了租约，你也知道你的租约是由哪部房东-租客法管辖的.
3. 签租约前先看一遍. 每当有人递给你一张要你签名的纸时，那是给他们的，不是给你的.  用你内心的声音重复几次. “这是给他们的，不是给我的.”  I’ve seen lease agreements that were two pages long; others that were the better part of 20 pages with all the addenda pages included.  但条款(个人细节)总是倾向于房东.  未来的租客总是可以对未来的房东说, “我要去我的律师办公室，在我签字之前让她看一眼.“如果房东反对你这样做，这不是一个明确的信号，让你逃跑吗??
4. 如果你同意在每月的第一天付房租，你就能在每月的第一天付房租. 如果你的钱是从你的雇主那里拿到的，而你的钱要到每月的2号或3号才会进入你的银行账户, 看在上帝的份上, 不要承诺第一次就付房租.  只是不.  与房东协商一个不同的交租日期.  当你知道你在一个月的某一天没有钱付房租时，你却在那一天签约付房租，这无疑是一种痛苦.
5. 入学检查表. 创建并保存一份详细的入住清单，记录你在入住后能立即发现的每一个细微的差异.  如果你做得足够好，它应该有几页长.  You must record every little jot and tittle of scars and gouges and marks; places where you can see the prior tenant had a throw rug and sunlight has discolored some of the flooring, 脏手轻轻碰过墙的地方, 墙上最小的挂画孔, 等.  吱吱响的铰链.  穿地毯.  宽松的门把手.  冰箱里有黄油盘子吗?  把它写下来.  冰箱里没有黄油盘? 把它写下来. 在每一个固定灯具中都有一个大小合适的灯泡吗?每一个灯都能正常照明吗? 是的? 把它写下来.  No? 把它写下来.  每个厕所都冲水吗?? 每个排水沟都排水吗??  窗户上有纱窗吗?有还是没有?  纱窗和窗台干净吗? 打开热水，再冲一次马桶.  你们懂的. 为什么?  因为你错过的所有差异都会在房东的清单上，他希望你在搬出去时支付更换或修理的费用. 寄一份搬家清单给你的房东，并保留一份，就像它很值钱一样.  如果你的房东说你不需要做搬家清单, 制作一份搬家清单尤为重要.   如果你在房东的在线门户网站上做了一份搬家清单，也给自己做一份纸质清单. 丝网印刷就好了.  寄一份给房东，并留一份作为你的记录——好像有一天这份复印件会值钱似的.  你真的认为房东会在你搬出去后分享他那本华丽的网络版吗?
6. 按时付款. 这是与房东保持良好关系的最好方法, 无一例外, 是按时交房租吗.  我代表房东, 太, 我可以从经验中分享，没有什么比租客支付部分租金更让房东恼火的了, 然后再多一点租金, 然后再付一点房租, 终于拿到了这个月的房租(和滞纳金), 但只是为了及时重新开始这个循环.  大多数租赁协议, 以及一般的记账原则, 允许先将部分款项分配给欠款.  逾期付款和滞纳金不会“停留”在他们逾期的月份.  实际结果可能意味着，如果你落后太久, 你将永远被收取滞纳金, 即使在你的脑海里, 你已经赶上了.  有些房东会因为拖欠房租而每月起诉非法拘留者, 月复一月, 而且他们会得到起诉你的诉讼费和律师费, 月复一月.  管理你的家庭预算，这样你就可以按时支付全部租金.  如果你落后了，那就迎头赶上，而不仅仅是赶上本月的进度.
7. 永远不要不上法庭. 房东是否因你迟交或拖欠房租而起诉你, 但你最终还是付钱或与房东做了一些其他的住宿, 房东告诉你，你不需要上法庭? 上法庭! 总是. 如果开庭日期即将到来，而你是被告, 你想要绝对确定地知道原告(房东)已将其从诉讼清单中删除.  确定性来自于亲眼所见.  我的世界里到处都是房客，他们的故事是“我的房东说我不必走”的不变版本, 但他还是起诉了我!!!“如果你去，房东就在那里, 你可以看着房东把案子从案卷中删除.  如果房东不这么做，你就得为自己辩护.  如果房东不去, 你可以自己告诉书记官或法官，你已经付了钱，并要求驳回诉讼!
8. 你的房东不是你的门房. 在现代，大多数外行将租赁协议视为合同.  在现实和法律传统中，它也是一种有时效的土地转让.  在租约期限内(书面协议中规定的期限)，那一小块土地和上面的住宅单元都是你的, 根据你的义务，小心对待它，并在租赁结束时将其以体面的状态归还给业主.  但总的来说，在租期内，房子暂时归你所有.  你来处理吧.  如果你的房子里发生了灾难，你当然应该通知房东.  但是如果一个灯泡烧坏了, 不要打电话给房东，指望他们吹口哨去改变它，除非房东在书面协议中特别同意一些微不足道的事情.  如果你堵了排水管，你应该找修理工，而不是房东.  如果你的孩子想玩人猿泰山，把一个灯具从天花板上拉下来，你就把它修好.
9. 用书信沟通, 除了其他任何方便的, 现代, 快速矢量你和房东喜欢. 这篇文章有一个重要的主题:在纸上进行书面交流.  你的作者敏锐地意识到这些天, 我们都会本能地拿起手机，给别人打电话或发短信来“解决”问题.  弗吉尼亚的房东-房客法和证据规则对此很奇怪. 房东-租客法更倾向于一流的美国法律.S. 邮件.  只是说说而已.  如果你的房东要求你使用某种在线故障单系统, use it; but follow up with a written and 邮件ed communication and a screen print of your online maintenance request.  除非你的租赁协议要求挂号信或回执, 别把钱花在那些额外的东西上——一等邮资就行了. 在文件中保存一个副本.
10. 对租赁协议的修改需要写下来，你可以写下来. 如果你和房东有口头协议要修改书面租赁协议, 立即把它们写下来，以纪念这些变化.  “亲爱的先生. 房东:这张纸条的目的是记录我们今天当面达成的口头协议，我们同意你允许我在物业上停放第三辆机动车.  如果我误解你了，请告诉我. 真诚的，你的房客.“按一等邮件寄到租约上房东的地址, 并保留一份复印件.  这种方式, 如果房东“忘了”，你有东西可以保护自己,或者没有以书面形式回答他对那次谈话的记忆与你的不同.
11. 租户的断言. 事情真的失控了吗?  冬天没有暖气?  盛夏没有空调?  房东无视你和现在的情况? 自助很诱人，但却是错误的.  你不可能突然搬出去. 你没有奖励自己不付房租的特权. 不管你的动机有多正当，对我们州的房客来说，这都是失败的行为.  正确的操作是提交租户的断言.  这是一种独特的法庭诉讼，承租人可以向当地普通地区法院的书记员支付租金，而不是向房东支付.  有一些表格可以在线启动租户的声明.  向法院书记员(而不是房东)提交租客索赔并支付租金对您来说有两件事:(1)迅速引起房东的注意;(2)产生与法官讨论问题的机会.  很多次, 对于严重的问题，房东有责任解决, 法院会退还部分或全部租金，及/或允许租客根据法院命令毁约迁出(避免日后业主因违反租约而提出民事申索的风险).
12. 60天通常意味着90天. 你的租赁协议可能包含自动续约的条款(通常是与第一次相同的时间长度)，除非业主或租户向另一方发出不续约的意向通知，并且该通知应在自动续约日期前60天通知另一方.   你猜怎么着?  60天并不是从你在这个地方的最后一天算起的60天.  它几乎总是被认为是指在你在这个地方的最后一天的那个月的租金到期前60天.  这意味着如果你想在七月底出去, 例如, 你的注意, 寄给房东, 需要在7月1日之前60天到达房东那里，这要求它在4月最后一天或之前到达房东那里，而不是在7月最后一天之前60天，也不是仅仅从你寄出去的日期起60天.  晚一点你就会知道房东有多无情了!
13. 你不必等到合同终止后60(或90)天才发出不续约通知. 你是否已经在这个单位的第一年学习了一半，并决定在第一个学期结束时住在其他地方?  原因通常不重要, 而且你通常不需要在租约终止通知中给出一个特别的理由——只要说一句你不想续签租约就行了.  你可以立即写信给房东——没有必要在自动续约日期前60天或90天仔细考虑你的不续约通知时间.
14. 你和其他住户之间的分租协议不同于你和房东之间的书面租约. 几乎所有的房东都要求每个住在出租房屋里的成年人都必须签署租赁协议, 每个签订租赁协议的人都要向房东承担全额租金的责任——不管租客之间是如何商定分担生活费用的.  配偶, 警探, 的未婚妻, 同事, 学生分担校外公寓的费用, 成年子女, 等. 我觉得搬到一起住是个好主意, 过了一段时间，当他们都签了租约后，这段关系的繁荣就消失了, 有人搬出去了. 然后，留在原地的房客没有足够的钱来支付全额租金.  在房东因未付房租而提起的诉讼中，你与一名共有人有一项附带协议，而这名共有人违反了你的规定，这并不是一个强有力的辩护.
15. 移出清单. 当你的租期临近，你准备搬出去的时候，创建一个搬家清单 .  从你的搬家清单开始. 你搬进来的时候窗户上有纱窗吗?  那你就需要一份你搬出去的时候他们还在的记录.  这些天, 用手机拍下你从一个房间到另一个房间的视频是一件相对简单的事情, 呼唤着干净的地板, 光滑的墙壁, 窗户上的干净玻璃, 水槽和厕所里的干净碗, 等.  然而, 以清单的形式做一份纸质记录是很重要的，以防将来你的前房东对空置房屋的看法与你的不同. 您应该计划修复所有不在搬进清单上的缺陷.  搬家预算.  例如, 如果租约要求你聘请专业的地毯清洁工, 你不可能在狮食店租个地毯蒸笼自己动手. 你有支付给专业人员做家务的收据吗.
16. 不要扣留租金. 付最后一个月的房租.  只管去做.  弗吉尼亚州的法律不允许房客放弃他们的保证金来代替支付最后一个月的租金.  房东可以(通常会)起诉你并赢得官司.  为你的搬家和未来做好预算.  在之前的租金押金退还给您之前，您将需要新地方的租金和保证金.
17. 搬离相互检查. 邀请业主安排并对物业进行共同搬迁检查.  如果你亲自邀请房东，随后写一封简短的信.  即使房东说他们不愿意和你一起参加搬家检查，你也要这样做吗.  如果房东安排了搬迁检查却没有出现, 无论如何，你都要这样做，并留下房东没有出席的书面记录.  用你的迁入清单来指导你进行迁出检查。.  如果没有别的，搬家清单记录了你的搬家，以防房东忽视你.
18. 按时交出钥匙. 在租期的最后一天或之前，把钥匙交给房东.  如果下个月的第一天你有钥匙的话, 房东有充分的理由说你欠他下个月的房租.  如果你有钥匙的话，到那时你可能已经在半个国家的路上了, 你“占有”出租房屋, 而且你还欠房租.  把所有的钥匙都交上来，并记下来.
19. 把你的新地址寄给以前的房东. 弗吉尼亚州的法律对那些认为自己可以消失的租户持悲观态度. 不幸的是, 这种观点把那些没有意识到由于无辜的疏忽而把自己未来的下落适当告知前房东的重要性的人也纳入了考虑范围. 一旦你出去了，钥匙交了回来，写信告诉房东你的新地址. 你是否亲自向房东提过你的新地址并不重要, 或者你已经在现场管理办公室填写了房东的信息表，或者你亲眼看到房东或他的代理人在你告诉他们你的新地址时写下了你的新地址.  你写了一封简短的信:“亲爱的房东:我们是你在Any Street 123号的前房客, jdb电子夺宝, 维吉尼亚州.  我们现在住在爱荷华州得梅因其他街345号.  真诚的前租户.“如果你不这样做，你就有可能在空置的出租房收到诉讼通知.  这种事在弗吉尼亚每天都在发生.  不按照房东-租客法规定的方式告诉你的前房东你去了哪里，并不妨碍房东利用法院对你进行判决.
20. 为自己辩护.  你是第一道防线，你有一个良好的租赁经验和公平的关系，与业主.  弗吉尼亚州在里士满的地下室里不会有一屋子的消费者维权人士在远处看着你, 准备在房东失手时挺身而出为你辩护.  租赁法对房东有利.  当你成为房客时，开始记笔记.  把你的租赁协议副本归档.  把你的用水合同副本归档, 或电, 或者有线电视或电话, 或任何其他独立的公用事业服务.  保留任何证明你付过房租的文件副本. 如果你在网上支付, 每月打印一份你的银行对账单，并在你的租赁笔记本上保留一份.  在本文中，我建议您以书面形式进行某些交流.  把这些信件的副本保存在你租来的笔记本里.  如果你照顾好自己，好好记录你的租期, 你离安全的未来还有很长的路要走.  别当那个来找我说, 当我要求看他们的租赁协议副本时，“哦, 我不知道我拿它做了什么.”